Comment calculer la rentabilité locative ?
Avant d'acheter pour louer, une seule question compte : combien ça rapporte vraiment ? Voici les trois niveaux de rentabilité, leurs formules et un exemple chiffré.
1. Le rendement brut
Brut (%) = loyer annuel ÷ prix d'achat total × 100
Exemple : bien à 150 000 € (frais inclus), loué 700 €/mois → (700 × 12) ÷ 150 000 × 100 = 5,6 %. Rapide, mais optimiste : il ignore les charges.
2. Le rendement net
Net (%) = (loyer annuel − charges − taxe foncière − assurance − gestion) ÷ prix d'achat × 100
C'est le vrai rendement d'exploitation. Comptez en général 1 à 2 points de moins que le brut.
3. Le rendement net-net (après impôt)
On déduit en plus la fiscalité (selon votre régime : micro-foncier, réel, LMNP…). C'est lui qui reflète votre gain réel dans la poche.
4. Le cash-flow, l'indicateur roi
Cash-flow = loyer − (mensualité de crédit + charges + taxe + assurance)
Positif : le bien s'autofinance et vous verse un complément chaque mois. Négatif : vous complétez de votre poche — à n'accepter que si vous misez fortement sur la plus-value.
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Simuler un investissement →Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Rentabilité brute (%) = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat total × 100. Exemple : un bien à 150 000 € loué 700 €/mois donne (700 × 12) ÷ 150 000 × 100 = 5,6 % brut.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut ignore les charges. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance et les frais de gestion. Le rendement net-net (ou net d'impôt) déduit en plus la fiscalité. C'est le net-net qui reflète votre gain réel.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
On vise souvent 5 à 8 % brut. En dessous, l'investissement mise sur la plus-value ; au-dessus, vérifiez la vacance locative et l'état du bien. Un cash-flow positif (loyer > mensualité + charges) est l'objectif idéal.
Qu'est-ce que le cash-flow ?
Le cash-flow mensuel = loyer perçu − (mensualité de crédit + charges + taxe + assurance). S'il est positif, le bien s'autofinance et vous rapporte chaque mois ; s'il est négatif, vous devez compléter de votre poche.
Contenu informatif ne constituant pas un conseil en investissement.